Les 10 commandements pour un investissement immobilier réussi

Investir dans l’immobilier locatif peut vite s’avérer anxiogène. Manque d’information et de connaissances sur le sujet, vous ne savez pas où chercher, ni qui croire. Il existe une multitude d’informations sur le web mais il est difficile de s’y retrouver. 

Avant d’aller plus loin, nous partageons avec vous les 10 commandements du primo-investisseur pour un investissement immobilier réussi !

De la hauteur, tu prendras

Il est important de prendre du recul notamment sur les enjeux que vous devez relever. Notamment … LA RETRAITE. Il est nécessaire d’anticiper la future baisse de vos revenus. Sur le web et dans les médias, vous pourrez trouver différents chiffres sur le sujet, vous permettant de pré-calculer vos revenus, mais il existe quelques consensus : 

👉🏼 Plus vos revenus étaient élevés pendant vos années d’activité, plus ils seront sujets à une baisse considérable une fois à la retraite (jusqu’à 70% pour certaines professions libérales)

👉🏼 Pour un salarié lambda, on parle d’un taux de remplacement pouvant aller de 40% à 50%.

Et attention, les conditions d’aujourd’hui ne sont pas celles de demain.

Si vous souhaitez vous faire une idée du montant que vous pouvez espérer, rendez-vous sur www.info-retraite.fr, c’est ultra rapide ! (moins de 5 minutes)

Le taux de remplacement est le rapport entre la pension de retraite et le dernier revenu d’activité perçu. Il varie en fonction des pays, la plupart des systèmes de retraite en Europe le fixant entre 60 % et 80 %.
C’est l’une des mesures de l’efficacité de chacun de ces systèmes. mais des écarts très importants existent en fonction des statuts professionnels (salarié, indépendant…) et des niveaux de rémunération.

Les bonnes questions tu te poseras

❌ Contrairement à ce que nous pouvons lire, il ne faut pas uniquement et forcément investir à proximité de chez vous. 

✅ Il faut avant tout choisir un secteur porteur et ce pour les 10 prochaines années minimum. 

❌ Évitez les choix trop personnels en matière d’emplacement, de décoration, d’orientation ou d’aménagement des pièces. Le logement doit être neutre, pour que vos futurs locataires puissent s’y projeter aisément !

✅ Les bons promoteurs immobiliers ont adapté leur offre à la demande locative et vous aideront à ne pas faire de choix superflus. 

Il est important de rester attentif à ces problématiques : 

👉🏼 Comment adapter le bien à vos futures locataires et non pas à vos goûts personnels ? 

👉🏼 Comment le secteur devrait-il évoluer à long terme (transport, bassin économique, nombre de programmes, etc) ?

Avec soin ton conseiller tu choisiras 

Vous devez garder votre indépendance vis-à-vis d’une marque. Votre interlocuteur tient le rôle du conseiller, et non de l’investisseur. 

En associant l’approche et l’écoute, votre interlocuteur se doit d’être la relève de Columbo afin de découvrir vos attentes et bien comprendre vos objectifs : Il y a t’il un départ à l’étranger de prévu ? Partez-vous sur un projet de réduction d’impôts ? (si n’est plus résident fiscal, vous perdrez les avantages de la réduction d’impôts par exemple) Avez-vous assez d’épargne pour parer aux imprévus ? Allez-vous déménager prochainement ? Avez-vous besoin que votre taux d’endettement soit le plus bas possible ? 

Ce sont autant de questions qu’un bon conseiller vous posera avant de bâtir un projet avec vous. Mais demandez-vous tout simplement : est-ce que le feeling passe bien, est-ce qu’il vous inspire confiance ? 

Les avantages du neuf tu identifieras

L’immobilier neuf présente de nombreux avantages : garantie d’achèvement, isolation phonique, garantie décennale, garantie biennale, avantages fiscaux… 

Principal inconvénient ? Le coût, attention sujet sensible !

Oui, l’immobilier neuf est plus cher de 15% que l’ancien. Voir même parfois 25% plus cher en moyenne à l’achat. Mais il faut essayer de se projeter et compter tous les points bénéfiques sur une période plus longue, 10 ans par exemple. 

Pourquoi ? 

• Car les frais de notaires sont réduits : 2,5% contre 7 à 8% dans l’ancien !
• Vous n’aurez aucun gros travaux à prévoir pendant 10 à 15 ans 
• Moins de charges pour le locataire (surtout avec les Bâtiments Basse Consommation et les nouveaux bâtiments respectueux de la Réglementation Environnementale) et donc moins de turnover des locataires !
• Les places de parking sont comprises dans le prix. Dans l’ancien, ce n’est pas le cas et dans certains secteurs, les prix d’une place de parking peuvent grimper jusqu’à 20 000€ (oui tout ça pour un rectangle de goudron et deux traits de peinture blanche, je vous l’accorde 😉) 
• Réduction d’impôts possible
• Et enfin, le logement étant plus attractif, il vous sera plus facile de trouver des locataires solvables

Du triangle d’or de l’investissement immobilier tu te rappelleras

Vos parents vous ont toujours répété qu’on ne peut pas tout avoir dans la vie, l’histoire de la crémière tout ça ! Et cet adage a bien lieu d’être dans l’investissement immobilier.  Mais à la place de la crémerie, on parlera ici du triangle d’or ! 

En effet, vous devrez choisir l’élément le plus important à prioriser selon vous entre ces trois points : Emplacement, Prix et Rentabilité.

Par exemple :

Acheter un appartement sur les Champs Elysées est très cher et donc peu rentable. Mais c’est un des investissements les plus sécurisés, car il y a tout de même peu de chance que les prix diminuent. Ou si c’est le cas, les prix seront toujours plus élevés qu’ailleurs dans la capitale. Car l’emplacement est dit Patrimonial.

La rentabilité tu calculeras

Il est indispensable de calculer la rentabilité afin de pouvoir comparer rapidement plusieurs investissements entre eux. 

Il faudra également tenir compte de l’impact des revenus fonciers et donc de votre situation fiscale pour avoir une simulation la plus précise possible. Et parfois le gagnant n’est pas celui que l’on croit ! 💸

Par exemple : Vous avez acheté votre appartement 200 000 € et vous allez le louer 800 € / mois. La rentabilité brute = (800 x 12 / 200.000) x 100 = 4,80% 

La formule à retenir : Calcul du rendement locatif brut : (Loyer annuel / Prix) x 100

Ton loyer tu sécuriseras

Le temps c’est de l’argent ! Et c’est surtout, selon nous, une des ressources les plus précieuses en ce monde … 

En 2020, année très particulière pour tous, le premier gestionnaire français annonce 4% d’impayés ! Même si 96% des locataires payent correctement leurs loyers, il faut éviter et anticiper les 4%, car les procédures sont très longues et tout aussi coûteuses !

C’est pourquoi nous vous conseillons de souscrire à une assurance “loyers impayés” (en choisissant le bon contrat). Le coût de ce type d’assurance est généralement de 2% du montant du loyer et en plus c’est une charge déductible de vos futurs loyers !

Les risques principaux tu identifieras

Il existe trois risques principaux sur lesquels vous devez être vigilant avant tout investissement immobilier 

• Acheter au bon prix pour éviter les moins-values
• S’assurer que le promoteur ai bien obtenu sa GFA  
• Être sûr que le bien soit loué 

Si ces trois risques sont éloignés, vous éviterez les plus gros soucis !

Ta vraie contribution financière tu visualiseras

Pour beaucoup d’entre vous, ce point est assez flou. Pour simplifier le tout, voici un schéma synthétique vous permettant de comprendre la valeur réelle de votre contribution financière mensuelle.

A gauche, l’exemple dans le cas d’un investissement PINEL

La bonne stratégie financière tu adopteras 

Le montage bancaire doit lui aussi être bien réfléchi, avec une approche d’investisseur immobilier et non celle d’un acheteur d’une résidence principale ! 

Établir une bonne stratégie va vous permettre d’éviter les deux principales erreurs, commises par les primo-investisseurs : 

👉🏼 Partir sur une durée trop courte. Si vous prenez un crédit remboursable sur 10 ans en ayant moins de 40 ans, vous risquez de ne pas pouvoir recourir à un autre emprunt pour un autre projet, votre résidence principale par exemple.

👉🏼 Avoir un apport trop élevé peut baisser la rentabilité de l’opération.

👉🏼 Oublier de mettre en place un différé peut déséquilibrer votre budget quotidien le temps de la construction et ce jusqu’à ce que le premier locataire soit en place. 

Vous connaissez maintenant les 10 commandements du primo-investisseur et les points d’attention sur lesquels vous devez être vigilant pour un premier investissement réussi ! 

Vous êtes primo-investisseur ? Découvrez les bases de l’investissement immobilier dans une atmosphère décontractée lors de nos apéro-visio « Happy-Retraite » tous les mardi à 19h !