Le statut LMNP : définition, avantages et points d’attention

Investir dans un bien immobilier sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) présente différents avantages et points d’attention que nous souhaitons vous présenter dans cet article. Un investissement en LMNP est également une solution pour préparer votre retraite et/ou de vous constituer un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’investir dans un ou plusieurs biens immobilier. Ces biens sont meublés, afin de les mettre en location. La location vous permet d’augmenter vos revenus en percevant des revenus locatifs non imposés.

En revanche, la législation qui l’encadre est assez complexe. Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire de remplir les deux conditions suivantes :

1. Le bien en location doit être meublé : La loi Alur détaille la liste des équipements nécessaires pour que la location soit qualifiée de “meublée”. Pensez à bien préciser la liste de ces meubles et équipements divers dans le contrat de bail et dans l’état des lieux signés par le bailleur et le locataire au moment de l’entrée dans le logement.
2. Le montant annuel des revenus issus de la location de ces biens doit être inférieur à 23 000€ ou à 50% des revenus totaux du foyer fiscal.

La législation encadre également le type de biens concernés par le statut de loueur meublé non professionnel. Le logement loué, qu’il soit neuf ou ancien, doit impérativement être meublé. Quatre catégories de biens peuvent donner accès au statut LMNP.

• Une chambre ou un appartement indépendant loué en tant que résidence principale ou temporaire, pour un salarié en mission pendant plusieurs semaines par exemple.
• Un appartement en résidence de service (étudiante, senior ou de tourisme).
• Une partie de la résidence principale du loueur, une chambre d’étudiant par exemple.
• Une location saisonnière, en chambre d’hôte, en gîte rural ou en meublé de tourisme notamment.

Le statut LMNP : quels avantages ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) représente de nombreux avantages fiscaux. Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives. Mais nous irons plus loin sur ce sujet dans un prochain article (prévoyez vos calculettes !).

Hormis la fiscalité, ce statut présente d’autres nombreux avantages, les voici !

Une gestion locative sans tracas

L’investissement en location meublée permet de se constituer un patrimoine sans les contraintes locatives de l’immobilier résidentiel. 

En effet, lors d’un investissement locatif en LMNP, la gestion locative de votre bien immobilier est prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Et ce, par le biais d’un bail commercial de 9 à 11 ans.

Des loyers garantis et payés par l’exploitant professionnel 

Les investissements en LMNP dispose d’un avantage très important sur la certitude du revenu. En effet, en cas de non-location du bien entre deux locataires (ou vacance locative) vos loyers sont garantis par le gestionnaire qui continue de vous payer même s’il n’y a plus de locataire dans le bien. En effet, dans le cadre d’un LMNP,  le gestionnaire s’engage à vous verser vos loyers et à prendre en charge tous les éléments touchant à l’activité de location. Ce qui vous garantit jusqu’à 18 ans de visibilité et de tranquillité selon les gestionnaires.

Peu de risques locatifs pour l’investisseur LMNP

Cette garantie écarte tous les risques locatifs que vous auriez pu rencontrer lors d’un achat locatif classique : absence de locataires à la mise en location du bien (ou carence locative), mauvais payeurs, dégradations, etc. Avec le LMNP, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles.

Un avantage en réduction d’impôts grâce au LMNP

Avec la loi Censi-Bouvard, qui appuie le statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11% étalés sur 9 ans à parts égales. 

Pour bénéficier de cette réduction, il vous faudra vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans.

Récupération de la TVA

Avec le statut LMNP, vous obtenez le statut de commerçant, il vous est donc possible de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20%, seulement six mois après la première mise en location.

Pour cela, votre résidence devra proposer 4 services au minimum. Comme par exemple : accueil, entretien des locaux, fourniture de linge, petit-déjeuner, restauration, etc.

Vous pouvez retrouver tous ces avantages fiscaux du LMNP sur le site du gouvernement

Les points d’attention lorsque vous investissez en LMNP 

L’emplacement 

Même si ce dispositif propose de nombreuses garanties et des formalités administratives simples, cela reste de l’immobilier. Il faut s’assurer que votre bien soit placé et dans un secteur dynamique !

Le gestionnaire 

Comme expliqué plus haut, c’est le gestionnaire qui vous paye des loyers, ce n’est pas le locataire en direct. Contrairement à une location classique, vous signez un contrat avec la société gestionnaire, et non avec un locataire choisi par vos soins. Il est donc primordial que le gestionnaire soit solide financièrement et surtout fiable. Laissez parler votre feeling !

Le bail commercial

Le contrat évoqué ci-dessus est un bail commercial. Il stipule la durée, les conditions de réévaluation du loyer, qui doit payer quoi… Bref, tout ce qui régit les règles entre vous investisseur et le gestionnaire. Il faut donc être vigilant sur chaque point de ce bail commercial, au risque d’être bloqué avec des conditions qui ne vous conviennent pas pendant 9 ans !

Vous connaissez maintenant les avantages et points d’attention à connaître avant d’investir en LMNP ! 

Besoin d’informations complémentaires ? Envie d’aller plus loin ? 

Vous pouvez également découvrir d’autres offres en défiscalisation loi pinel ou par les offres Malraux en préservation de patrimoine