Investissement immobilier haut-de-gamme : 5 raisons d’acheter

Dans certaines régions de France, l’investissement immobilier locatif peut être un vrai casse-tête, en particulier dans le haut-de-gamme. Trouver un bien qui soit facile à louer et pouvoir défiscaliser tout en espérant une plus-value à la revente peut rapidement s’avérer être un parcours semé d’embûches. Même si sa rentabilité n’est plus à prouver, le PINEL peine encore à en séduire quelques-uns, la réduction d’impôt n’étant pas suffisamment appétissante. Le charme de l’ancien séduit et il a quelques atouts, mais l’idée de se lancer seul dans les travaux peut être un frein. Pourtant il existe un investissement présentant tous les avantages dont rêvent les bailleurs : l’achat du bien ancien à restaurer. Un de ces investissements est  connu sous le nom de “Loi Malraux”, voici 5 bonnes raisons d’investir dans du haut-de-gamme.

1. Un ticket d’entrée à la portée de tous 

Pendant longtemps, les programmes Malraux étaient réservés à des contribuables aisés capables d’investir des sommes importantes dans des appartements gigantesques. Ce n’est plus le cas aujourd’hui puisque l’on peut trouver des deux pièces pour un coût total, travaux compris, proche de 150 000 €. Les prix sont même parfois inférieurs à ceux de certains programmes neufs de standing beaucoup moins bien situés et plus difficiles à louer. Seul problème : dénicher l’appartement idéal, car la demande dépasse largement l’offre alors que les zones de protection ne sont pas extensibles et les immeubles forcément limités en nombre ! 

2. Un emplacement de choix pour un investissement haut-de-gamme

Les programmes Malraux sont situés dans les zones protégées en raison de leur intérêt architectural et/ou historique (site patrimonial remarquable) des centres-ville anciens, une localisation privilégiée par des candidats à la location à fort pouvoir d’achat. Quant aux bâtiments, bien que nécessitant parfois d’importants travaux, ils sont souvent de belle facture. Pierre de taille, hauteur sous plafond, moulures, cheminées, tomettes ou parquets anciens, tous ces éléments font d’un appartement Malraux un bien de charme. Les travaux étant réalisés par des artisans hautement spécialisés et supervisés par un architecte, la restauration est de grande qualité et les malfaçons sont rares. L’acheteur est alors propriétaire d’un bien sans défauts. 

Mais attention, ne surpayez pas votre acquisition. Renseignez-vous sur le prix du neuf dans la commune et ne le dépassez pas de plus de 10 à 20% sauf pour les programmes d’exception. Il faut également être attentif à l’emplacement et s’assurer que l’immeuble se trouve bien dans les quartiers centraux les plus appréciés. Si c’est le cas, malgré la morosité actuelle du marché immobilier, vous détiendrez un bien dont la valeur sur le long terme ne peut qu’augmenter. 

3. Une réduction d’impôt importante 

Dans un investissement immobilier haut-de-gamme, dit loi Malraux, il y a deux catégories de dépenses :

• l’achat du foncier, c’est-à -dire du bien immobilier à restaurer,
• le coût des travaux.

Les intermédiaires proposant des produits Malraux vous indiquent toujours le coût global de votre acquisition mais vous précisent la part du foncier et celle de la réhabilitation. L’achat des murs peut représenter 30 à 70% du total. Plus le foncier est cher, plus l’immeuble est de bonne qualité architecturale. Mais plus les travaux sont importants, plus grand est l’intérêt fiscal. En effet, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux, soit 30% du montant des travaux débloqués.

4. Une vraie liberté locative 

En tant que bailleur, vous avez l’obligation de louer à usage d’habitation pendant neuf ans et l’interdiction de consentir un bail à vos enfants ou à vos parents. Hors de ces contraintes, vous pouvez louer à qui bon vous semble sans vous préoccuper du montant de ses revenus. C’est l’avantage de l’investissement haut-de-gamme qui le différencie des investissement type pinel

5.Un investissement immobilier haut-de-gamme livré flambant neuf !

En investissant dans le Malraux, vous détiendrez un bien de caractère ayant tous les avantages du neuf. En effet, dans le cadre des travaux, l’isolation, le mode de chauffage, les sanitaires, la plomberie, le confort (comme par exemple un ascenseur si la structure de l’immeuble en permet l’installation) ou la sécurité (visiophone, portes blindées) sont entièrement revus. Une fois la réduction d’impôt obtenue, vous percevrez des loyers que vous pourrez neutraliser fiscalement par l’emprunt sans avoir à craindre de nouveaux travaux avant bien longtemps. Et si vous décidez de revendre après la période de neuf ans de location, les potentiels acquéreurs ne seront pas refroidis par la perspective de travaux à envisager. 

Les autres avantages de la Loi Malraux :

• Réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux débloqués
• Plafond pluriannuel global de 400 000 € de travaux sur 4 années
• Réduction d’impôts puissante pouvant générer jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôts sur 1 à 4 années
• Report de l’excédent éventuel de réduction d’impôt sur les 3 années suivantes
• Impact fiscal immédiat
• Hors plafonnement des niches fiscales
• Investissements dans des immeubles patrimoniaux en coeur de ville dans les quartiers vivants et commerçants

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